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华池县人民政府办公室关于转发《华池县不动产统一登记若干问题的处理意见》的通知

    时间:2018-10-24 20:15 来源: 作者: 责任编辑:张强 【选择字号: 点击:

华政办发〔2018106

华池县人民政府办公室

关于转发《华池县不动产统一登记若干问题的处理意见》的通知

各乡镇人民政府,县直各部门,省、市驻华各单位:

县国土资源局制定的《华池县不动产统一登记若干问题处理意见》已经县人民政府第十八届16次常务会议审议通过,现转发给你们,请认真贯彻执行。

                   

华池县人民政府办公室

2018817

华池县不动产统一登记若干问题的

处理意见

为加快推进全县不动产统一登记工作,保护不动产权利人合法权益,提高登记质量和效率,根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范(试行)》及市国土局、财政局、住建局、规划局、国资委《关于不动产统一登记若干问题的处理意见》(庆市国土资发[2017]345号)等相关法律法规规定,按照“尊重历史、实事求是、便民利民、依法依规”的原则,结合我县实际,现就当前开展不动产登记中遇到的历史遗留问题提出如下处理意见。

一、涉及土地分割的登记

1、不动产统一登记前,己将国有建设用地使用权面积分摊到户的,按原分摊面积办理不动产登记。

2不动产统一登记后,未办理国有建设用地使用权面积分割手续的,由产权单位、业主委员会或国有资产管理部门提出土地分割申请,不动产登记机构按建筑物垂直投影范围内的土地面积进行分摊,以分摊面积办理不动产登记。建筑物垂直投影范围外的公共设施(道路、绿化带、活动广场、物业用房等)用地属全体现住业主共有,只登记不发证。

二、划拨土地补办出让手续的登记

3、以划拨方式取得国有建设用地使用权的,转让房地产时,权利人先到国土资源局签订土地出让合同,缴纳土地出让金后,再办理不动产转移登记,土地出让起始日期为该幢楼首次签订土地出让合同的日期(已约定起始日期的除外)。

4、己购公有住房、经济适用房用地按成交价总额(房屋交易计税总额)的1%缴纳土地出让金;其他划拨土地补办出让手续,仍按原标准缴纳土地出让金。

划拨土地上所建房屋的登记

划拨土地上的房屋(己购公有住房、经济适用房),由用地权属单位统一向不动产登记机构申请登记,分以下三种情形办理:

5、房屋未涉及上市交易的,按照房管部门出具的房屋产权界定书,只对完全产权的房屋进行登记。建筑占地面积按建筑物垂直投影面积计算,国有建设用地使用权类型不变,用途为住宅,按共有方式登记。

6、房屋涉及上市交易或用地单位申请出让土地的,缴纳土地出让金后,按国有建设用地使用权类型为出让、用途为住宅办理不动产登记。同一房屋所有权已办理两次及以上转移登记,但一直未办理国有建设用地使用权转移登记的,现权利人可按最后一次转移补办出让手续,缴纳土地出让金后,办理不动产登记。

7、单位办公楼、住宅楼符合城市规划配建的商业部分,房屋产权明晰的,将土地分摊到户,缴纳土地出让金后,按国有建设用地使用权类型为出让、用途为商业办理不动产登记。

四、出让土地上所建房屋的登记

8、行政事业单位在出让土地上修建的职工集资房、经济适用房,可根据用地权属单位申请,以土地共有形式或土地分摊到户形式办理不动产登记。涉及房屋交易且土地为共有情形的,应取得用地权属单位同意,按规定完税后办理不动产登记。

9、房地产开发企业、行政事业单位在出让土地上修建的房屋,一律按原规划审批用途办理不动产登记。

五、已办理房屋登记但无国有土地使用证的登记

不动产统一登记以前,对国有建设用地上房屋已登记而开发建设单位未办理国有建设用地使用权首次登记的个人住宅,不动产登记机构应按“便民利民”的原则予以受理,分以下情形办理:

10、国有建设用地使用权权属来源合法,无权属纠纷,因原开发建设单位未及时申请办理国有建设用地使用权首次登记的,不再为原开发建设单位办理国有建设用地使用权首次登记,按照不动产统一登记程序,直接为不动产权利人办理不动产登记。

11、国有建用地使用权权属来源合法,开发建设单位存在改变用途、容积率等情形而未申请办理国有建设用地使用权首次登记的,国土部门将相关情况书面函告知规划、住建(房管)等相关行政主管部门,由行政主管部门依法对该房屋开发建设单位进行处理,并督促其限期补办相关手续后,房屋产权人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记。

12、原开发建设单位已注销、下落不明或原开发单位不同意分割登记的,不动产登记机构为房屋产权人办理不动产登记时,应将有关情况及时告知相关当事人,并在不动产登记簿上记载房屋信息,在附记栏内注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记”。

13、国有建设用地使用权无权属来源证明的,由申请人提供乡、村、组出具的权属界定证明,经国土资源管理部门调查确权后,在当地主流媒体公告30日无异议的,房屋产权人凭已取得的房屋所有权证书及申请办理不动产登记。

六、土地权属来源合法但未办理房屋登记的登记

14、对于有国有土地使用权证书、无房屋所有权证书或者部分房屋无所有权证书的自建房,按照《不动产登记实施细则》规定,不动产统一登记需提供房屋建设工程符合规划及房屋竣工验收资料。属于县城规划区内的房屋由县规划部门出具符合规划材料,属于各乡镇的,由乡镇人民政府出具符合规划建设材料,并由规划部门加注意见。房屋结构为二层以上且房屋用途为住宅面积超过200平方米的、房屋用途为商服的需提供房屋竣工验收资料,无房屋竣工验收资料的提供有资质的检测单位进行的结构安全鉴定报告,再行受理不动产统一登记。

15因历史原因而未登记的房屋,申请人凭规划、住建(房管)部门的审查意见,办理不动产登记。

七、登记资料不全的登记

房改房、单位集资建房、单位办公及附属用房办理不动产登记,但是无法提供符合规划、房屋已竣工验收登记资料的,本着尊重历史、解决遗留问题的方针,分类进行解决:

16、房改房、单位集资建房由原建设单位负责收缴住户应缴纳的土地出让金、房屋契税等相关费用,并申请国土资源局、不动产登记机构办理土地出让和不动产登记手续。

17、房改房、单位集资建房已办理工程建设前期手续,未进行竣工验收的,由原建设单位负责组织相关单位进行竣工验收后,由住建局质检站出具质量监督报告,由不动产登记机构登记发证。

18、房改房、单位集资建房没有办理任何工程建设前期手续的,由住建局规划股出具符合总体规划审核意见书,由原建设单位负责委托有资质的检测单位进行结构安全性鉴定,鉴定结果符合国家规范要求的,由不动产登记机构登记发证。

八、房屋、土地信息不一致的登记

19、不动产统一登记前,房屋和土地均己登记但用途不一致的,原记载的土地与房屋用途可保持不变,但应在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途不一致有关情况。有证据证明原用途登记错误的,应依法办理更正登记。

20、不动产统一登记后,土地批准用途与实际用途不一致,或房屋实际用途与规划用途不一致的,土地用途依据用地批准文件或土地权属来源材料,按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)二级类填写,房屋用途按照规划部门出具的建设用地规划许可证用途填写,规划用途不详的,依据土地用途填写或由规划部门确认后填写。

21、房、地证载面积和实测面积不一致的,应按照以下情形办理:

1)因历史原因造成房屋证载面积和实测面积不一致的,按照房管部门出具的面积认定材料进行登记。

2因改、扩建造成的房、地证载面积和实测面积不一致的,申请人须持规划、住建(房管)部门出具的认定其建筑合法、面积合规的证明,按实测面积为其办理不动产登记。否则,按原证载面积办理登记。

3)实际测量面积大于原批准面积或颁证面积在3%误差范围,总面积误差不超过60平方米的且宗地四至与实际一致的,依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十六条规定按实际面积直接确权登记;对于实际测量面积大于原批准面积或颁证面积超出3%误差范围宗地四至与实际一致的,对国有出让土地使用权中超出部分由原用地单位按补缴出让金后直接确权登记;对国有划拨土地使用权补缴出让金后直接确权登记。

4)对实际测量面积小于原批准面积或颁证面积(可注明面积减少原因,如建筑红线、小城镇改造等)的按照实际测量面积登记。

5不动产登记成果由其他坐标系向“2000国家大地坐标系”转换时,面积误差在3%之内,总面积误差不超过60平方米的,以转换后面积为准办理登记。

22、同一不动产登记单元,分别办理了国有土地使用证和房屋所有权证,房屋多次发生交易并办理了产权转移登记,但国有建设用地使用权未变更,造成房地权利人不一致的,在缴清相关税费的前提下,不动产登记机构应将两证收回,双方当事人签署知晓该情况的《具结书》后,为现房屋所有权人办理不动产登记。若因土地权利人下落不明等原因,确实无法提供原国有土地使用证的,由不动产登记机构在当地主流媒体公告30日无异议的,注销原国有土地使用证,再办理不动产登记。

九、商品房预售与不动产登记

23、新建商品房办理预告登记、首次登记时,必须坚持一体登记原则,防止出现新的房地主体不一致情形。房管部门在办理商品房预售许可时,应依法审查土地权属来源状况,对土地权属来源不明或存在改变规划用途、超规划红线等违法行为的,不得核发商品房预售许可证。开发企业取得商品房预售许可证明后,应当按照国家有关规定将预售合同报房管部门和不动产登记部门登记备案,确保形成房地一体的唯一的不动产单元号。

十、建筑物跨宗地的登记

24、同一建设项目跨宗地且宗地出让年限不一致的,根据权利人意愿,按照跨越宗地较晚的终止日期或较早的终止日期,修正土地出让年限,需补缴出让金的补办土地出让手续后,办理不动产首次登记;不需补缴土地出让金的,直接办理不动产变更登记。

25、建筑物超出原宗地界址或跨宗建设,并己取得房屋所有权证的,查明超出界址原因,存在违法用地行为的,告知国土资源管理部门依法查处后,按处理结论办理不动产登记。未取得房屋所有权证的,申请人提供国土资源管理部门和规划部门出具的宗地界址调整批准文件后,办理不动产登记。

十一、房地产超占用地面积的登记

26、按照“少不补,多必处”的原则,对于超占的用地面积,由国土资源管理部门依法查处,在符合规划条件无权属争议的前提下,经乡、村、组同意,补办相关用地手续后,办理不动产登记。

十二、综合企业用地分用途的登记

27、已按“综合用地出让年限50年”办理登记,现建设单位申请按房屋规划用途区分住宅、商业用地使用权的,使用期限在原出让时限基础上,按住宅用地不超过50年、商业用地不超过40年的最高年限计算,不动产登记机构受理登记。建设单位若申请住宅用地按70年登记,超出综合用地年限的按规定缴纳出让金后,办理不动产登记。

28、已按“企业用地出让年限50年”办理登记的,因现行分类标准中已无“企业”类型,建设单位申请按实际用途登记的,使用年限在原出让年限基础上按商业用地不超过40年,工业用地不超过50年的最高年限办理不动产登记。

十三、抵押登记

29、划拨土地上依法取得的建(构)筑物申请抵押的,不动产登记机构在办理不动产登记时,应在不动产登记簿及不动产登记证明附记栏注记:“该不动产的国有建设用地使用权类型为划拨,依法拍卖该房地产,或通过其他方式依法实现抵押权时,应首先补缴土地出让金后,抵押权人方可优先受偿”。

30整宗土地已抵押,地上不同权利主体的房屋所有权人申请登记的,应按照以下情况办理:

1)抵押人与土地权利人一致时应先办理土地抵押权注销登记;抵押人与土地权利人不一致时,抵押权人出具《知晓函》同意后,房屋所有权人可直接申请办理不动产登记。

2)对原国有建设用地已设立抵押权,申请继续设立在建建筑物抵押权登记、预购商品房抵押权预告登记的,在当事人提交了现抵押权人出具的《知晓函》同意后,办理不动产登记。

十四、拆迁安置户房屋办理不动产登记的问题

31、属原建设单位拆迁的,由建设单位与安置户共同申请,凭政府批准文件、拆迁安置协议和完税证明办理不动产登记;属委托有第三方拆迁安置的,由第三方与安置户共同申请,凭政府批准文件、拆迁安置协议和完税证明办理不动产登记。

十五、拍卖所得的乡镇国有建设用地使用权办理不动产登记的问题

32、在企业改制过程中依法拍卖竞得的乡镇国有土地建设用地使用权,依据拍卖土地时缴款票据、拍卖成交确认书、签订的合同,经县国土资源局加注意见后按出让方式为申请人办理不动产权证书,土地性质为国有。

十六、其他

33、不得通过不动产登记对小产权房合法化。

不动产登记过程中遇到的相关问题按本处理意见办理,国家、部、省出台的相关政策与本意见不一致时,以新出台的政策为准。